Nájom bytu

Nachádzate sa tu

Dobrý deň pán advokát, obraciam sa na Vás s otázkou týkajúcou sa nájmu k bytu. Uzatvorila som totiž nájomnú zmluvu, kde je v čl. VII ods.3 uvedené, že v prípade skončenia nájmu je nájomca povinný ihneď v deň doručenia výpovede odovzdať prenajímateľovi kľúče od bytu, od vchodu bytového domu a od schránky a odovzdať mu byt... Mňa zaujíma, či je toto ustanovenie v poriadku, že či naozaj ma môže nasledujúci deň potom ako mi doručil výpoveď nájmu jednoducho vyhodiť na ulicu. Ďakujem za odpoveď. Dagmar

Dobrý deň,

pokiaľ ide o nájom bytu, ide o tzv. chránený nájom. To znamená, že nájomca je voči prenajímateľovi chránený pred vysťahovaním tým, že prenajímateľ mu môže dať výpoveď z nájmu len z dôvodov ktoré sú taxatívne vypočítané v § 711 OZ, pričom ešte platí, že dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť. Okrem toho ste ako nájomca chránená aj tak, že pokiaľ ide o výpovednú lehotu, tá sa v zmluve môže dohodnúť, avšak nesmie byť kratšia ako tri mesiace. V nájomnej zmluve si môžete akurát tak dohodnúť písomne, že výpovedná lehota bude dlhšia ako tri mesiace, alebo tak určí prenajímateľ. Čiže to znamená, že tento článok zmluvy bude neplatný, a nastupuje výpovedná lehota zo zákona, teda trojmesačná, ktorá začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi výpoveď doručená.

Chcete uzatvoriť nájomnú zmluvu, no neviete, čo všetko musí obsahovať, alebo Vám bola zmluva predložená, no obávate sa nevýhodného nájmu a potrebujete ju odborne posúdiť? Ste povinný zabezpečiť nájomníkom bytovú náhradu, no neviete ako postupovať? Nájomné zmluvy, príp. zmluvy o bytovej náhrade Vám radi vypracujeme v cene už od 100,00 EUR.

Komentáre

Dobry den, chcela by som sa opytat co robit ak sme s priatelom obtazovani byvalou prenajimatelka bytu. Na prenajom nebola zmluva, kedze si to pani nezelala a tiez je to znameho mama. Po odstahovani od nas neustale vymaha peniaze za maliara, kt. jej maloval az po nasom odstahovani a nedoplatky elektrina, voda (kt sme aj ochotni zaplatit). Chcem vediet ci ma na nas nejaky pravny dosah a moze vymahat tieto peniaze, kedze nic take nebolo vopred dohodnute a byt sme jej odovzdali v poriadku aj ked ona tvrdi opak a ohovara nas. Vdaka za info

Odpoveď pre Niku: Dobrý deň, v zmysle § 686 Občianskeho zákonníka nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Mala by tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Ak sa nájomná zmluva neuzavrela písomne, vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica. Nájomca môže dať výpoveď kedykoľvek, a to z akéhokoľvek dôvodu alebo bez uvedenia dôvodu. Na druhej strane však prenajímateľ takéto právo už nemá, ten môže podľa ustanovení Občianskeho zákonníka ukončiť zmluvný vzťah iba z dôvodu, ktorý je presne presne stanovený v § 711 tohto zákona. Ďalej § 712c hovorí, že ak tento zákon neustanovuje inak, nájomca nie je povinný vysťahovať sa z bytu a byt vypratať, kým nie je pre neho zabezpečená zodpovedajúca bytová náhrada. Spoloční nájomcovia majú právo len na jednu bytovú náhradu. Svojpomocné vypratanie bytu zo strany prenajímateľa sa naďalej považuje za nezákonné. Zákon tiež hovorí, že neplatnosť výpovede môže nájomca uplatniť na súde do troch mesiacov odo dňa doručenia výpovede. Účinky výpovede nastanú až po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia súdu, ktorým sa zamietne návrh na určenie neplatnosti výpovede nájmu bytu. Teda ak prenajímateľ porušil nájomnú zmluvu, a to tým, že Vy trváte na pôvodnej platbe (predpokladám, že ak zmluva neustanovuje výšku platby, tak ste o tom spísali zápisnicu v zmysle § 686), ale on žiada, aby ste platili viac, ale ste sa na tom nedohodli, a nebola uzavretá ani nová nájomná zmluva, a napriek tomu Vám poslal výpoveď, môžete žiadať o neplatnosť takejto výpovede v zmysle horeuvedých skutočností.

Odpoveď pre sorreu Dobrý deň, zmluvná pokuta patrí medzi zabezpečovacie prostriedky plnenia zmluvných povinností. Podľa § 544 ods. 1 Občianskeho zákonníka si môžu zmluvné strany dohodnúť pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti zmluvnú pokutu. Účastník, ktorý túto povinnosť poruší, je zaviazaný pokutu zaplatiť. Z toho vyplýva, že zmluvnú pokutu možno viazať len na porušenie zmluvnej povinnosti. Podľa § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka od zmluvy môže účastník odstúpiť, ak to ustanovuje zákon, alebo sa na tom účastníci dohodli. Odstúpenie od zmluvy je jednostranný právny úkon adresovaný druhej strane, ktorým sa ruší zmluvný záväzkovoprávny vzťah v okamihu, keď dôjde druhej strane. Ak ste sa ako zmluvné strany dohodli na platení zmluvnej pokuty pre prípad odstúpenia od zmluvy, musí byť takáto dohoda neplatná v tejto časti zmluvy, pretože neviaže zmluvnú pokutu na porušenie zmluvnej povinnosti, ale na výkon práva. Odstúpením od zmluvy nezaniká nárok strany na náhradu škody, ktorá vznikla v dôsledku odstúpenia od zmluvy. Zároveň Vám musím pripomenúť, že odstúpenie od zmluvy je možné iba v tých prípadoch, kedy to výslovne umožňuje zákon, napr. pri podstatnom porušení kúpnej zmluvy medzi zmluvnými stranami, alebo v prípade, že jedna zo strán sa ocitla v omeškaní, alebo ak sa na možnosti odstúpiť od zmluvy strany medzi sebou dohodli v zmluve. Píšete, že kupujúci odstúpil od zmluvy z dôvodu, že znalecký posudok, ktorý dal vystaviť on, nekorešponduje so znaleckým posudkom, ktoré Vám bolo spravené ešte v roku 1997. Rozdiel pri rozmeroch podľa pôvodného a nového znaleckého posudku je nepodstatný, a pri uzavretí budúcej kúpnej zmluvy ste vychádzali z pôvodného znaleckého posudku. Preto ak nesúhlasíte s odstúpením od zmluvy, môžete podať žalobu o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy na súd, ktorý bude rozhodovať o platnosti alebo neplatnosti tohto jednostranného úkonu. Len platné odstúpenie od zmluvy môže spôsobovať právne účinky a teda aj jej samotné zrušenie.

Dobrý deň, chcem sa ešte opýtať, pokiaľ nám už od majiteľky bytu prišla výpoveď skôr, ako prišla z našej strany jej a v zmluve máme napísané, že: Výpovedná lehota začína plynúť dňom doručenia zásielky o výpovedi a naša majiteľka bytu použila to, čo je v zákone uvádzané, že výpovedná lehota začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, čiže nám dala dlhšiu výpovednú lehotu. Zaujíma ma, ako máme v tomto prípade postupovať, keďže porušila zmluvu a my chceme využiť výpovednú lehotu podľa zmluvy. Ďakujem za skorú odpoveď.

Dobrý deň, chcem sa opýtať, pokiaľ posielame majiteľovi bytu doporučenou zásielkou výpoveď nájmu s trojmesačnou výpovednou lehotou (podľa zmluvy) a prípadne majiteľ bytu zásielku nepreberie a o tejto situácií nie je ani v zmluve nič písané, ošetrené, ako v tomto prípade postupovať? Prípadne počas výpovednej lehoty, nás môže majiteľ bytu vysťahovať okamžite? napr. z toho dôvodu, že sme sa nedohodli na výške mesačnej platby a trváme na pôvodnej platbe. Kvôli tejto situácií v podstate sme sa rozhodli dať výpoveď nájmu. Vopred Ďakujem za odpoveď.

Odpoveď na otázku anonymného (valeria) užívateľa zo dňa 5. mája 2015: Dobrý deň, nakoľko nepoznám obsah Vašej nájomnej zmluvy, odpoveď bude všeobecnejšia. Zmluvu o nájme bytu by ste mali mať uzatvorenú s vlastníkom bytu podľa § 685 a nasl. Občianskeho zákonníka. Okrem všeobecných, resp. povinných údajov (ako napr. predmet zmluvy, záväzok prenajímateľa prenechať nájomcovi do užívania byt s presnou špecifikáciu bytu, záväzok nájomcu uhrádzať prenajímateľovi nájomné a pod.),by zmluva mala obsahovať aj ustanovenia o právach a povinnostiach zmluvných strán. Vzťahy, ktoré nie sú upravené nájomnou zmluvou sa spravujú ustanoveniami Občianskeho zákonníka. Ak vo Vašej nájomnej zmluve nie je ustanovenie o tom, že preplatok, resp. nedoplatok za služby spojené s užívaním bytu uhradí nájomca po doložení dokladov z ročného zúčtovania mesačných zálohových platieb správcom domu, nie je prenajímateľ povinný Vám tieto doklady preukázať, resp. predložiť k nahliadnutiu. Ak v zmluve však takéto ustanovenie máte, máte možnosť domáhať sa svojho práva na súde. Ak takéto ustanovenie v zmluve máte a prenajímateľ Vám odmietne predložiť toto zúčtovanie, nie ste povinný mu zaplatiť nedoplatok, ktorý vznikol. Čo sa týka nahliadnutia dokladov a informácii u správcu domu, ten postupoval správne, nakoľko možnosť nahliadať do dokladov u správcu domu má len vlastník bytu.

Dobrý deň, ja by som sa chcela opýtať na Váš názor. Uzavrela som zmluvu o budúcej kupnej zmluve kde ja ako predávajúca predávam nehnutelnosť byt s podlahovou plochou 59,3m2.Kupujúci sa zaviazal uzavrieť kúpnu zmluvu do 30.4.2015, v zmluve bolo ošetrená aj zmluvná pokuta ak by od zmluvy odstúpil v sume 3500 eur , rovnako že týmto nie je dotknutý nárok na vymáhanie škody ktorú jedna strana sposobila inej zmluvnej strane. Budúci kupujúci si dal vyhotovit dva znalecké posudky k úveru...jeden bol na 55,64m2 a druhý 58,40m2. Dňa 26.4.2015 mi oznámil že odstupuje od zmluvy z tohoto dôvodu že podlahova plocha nekorešponduje s jeho znaleckými posudkami. Skutočný dôvod bol ten že mu neschválili uver v 100% výške dohodnutej sumy. To že 58,40m2 akceptuje oznamil aj realitnej kancelarii a následne podal žiadosť o úver. Kedže ja som sa v zmluve o buducej kupnej zmluve zaviazala že zaplatím za každý deň omeškania 33,- € ked nevypratam byt, uzavrela som zmluvu o prenajme bytu od 15.4.2015..s 2-mesačnou výpovednou lehotou. Takže vznikla mi škoda 1200 eur. Možem žiadať o uplatnenie zmluvnej pokuty a náhrady vzniknutej škody ktorú zapríčinil kupujuci...podlahova plocha bytu bola stanovena 59,30 m2 zmluvou pri prevode vlastníctva ešte z r.1997, takto boli ustanovene plochy všetkých bytových jednotiek. Rozdiel 0,9m2 vznikol uplnou rekonštrukciou bytu kde bola aj zmena dispozicneho riešenie, vyrovnavanie stien, obmurovanie WC geberit, obmurovanie vetracej šachty pre zabudovanie pračky a pod. Podľa Vas uspel by na sude buduci kupujuci ak sam predložil dva rozdielne posudky a aj požiadal banku o uver na predmetny byt avšak tento mu nebol schvaleny v požadovanej sume. sorrea

Dobry vecer pan advokat . Chcela by som sa opytat. Byvame v podnajme od r.2013 platili sme podla zmluvy 300€cize 140 na najom bytu a ostatne majitelovi.okrem toho este 25€ elektriku a 16.50€ stvrtrocne kablovku v roku 2014 prisiel nedoplatok za byt 600€ vsetko sme vyrovnali ale majitel nam nechcel ukazat vyuctovanie ani za byt ani elektriku . Ked sme sa nadtahovali vsetko sme si odpysali plyn vodu aj elektriku.teraz pride znovu vyuctovanie ale ja neviem ako mame postupovat ked bude znovu nedoplatok. Popri tom nam zvysil najom od juna2014 na 180€ .bola som aj na bytovom druzstve ale odmietli so mnou komunikovat . Tak mi poradte ako mam ziadat od majitela vyuctovanie dakujem

Odpoveď pre Erika: Dobrý deň, Zákon o náhradnom výživnom vo svojom § 2 výslovne uvádza, že oprávnená osoba má nárok na náhradné výživné, ak a) rodič oprávnenej osoby alebo iná fyzická osoba, ktorej bola právoplatným rozhodnutím súdu alebo súdom schválenou dohodou uložená povinnosť platiť výživné oprávnenej osobe, neplní vyživovaciu povinnosť v plnej výške, v lehote a spôsobom určených právoplatným rozhodnutím súdu alebo súdom schválenou dohodou najmenej tri po sebe nasledujúce mesiace od splatnosti poslednej splátky výživného a ak exekučné konanie trvá najmenej tri mesiace od doručenia návrhu na vykonanie exekúcie exekútorovi a povinná osoba nezačala platiť výživné alebo b) jej nevznikol nárok na sirotský dôchodok alebo sirotský výsluhový dôchodok, alebo suma sirotského dôchodku alebo sirotského výsluhového dôchodku, alebo suma sirotských dôchodkov alebo sirotských výsluhových dôchodkov je nižšia ako suma minimálneho výživného. V zmysle uvedeného ustanovenia predpokladom náhradného výživného je aj trvanie exekučného konania. Keby povinný z exekúcie nemal žiadny majetok, aj vtedy by mala Vaša klientka nárok na náhradné výživné po splnení podmienok určených v spomínaným zákonom.Výšku náhradného výživného určí súd právoplatným rozhodnutím alebo schválením dohody, najviac však vo výške 1,2-násobku sumy životného minima pre nezaopatrené dieťa, ktoré do 30.6.2015 predstavuje sumu 90,42 eur.

Ospravedlňujem sa, preklikol som sa a podal otázku do zlej kategórie. Môžete to potom vymazať lebo sem to nepatrí.

Dobrý deň, klientka sa v roku 2012 rozviedla a jej exmanžel má povinnosť platiť výživné 150€ mesačne (odobrené súdom) na ich 4-ročnú dcérku. Žiaľ jej ex nezaplatil ešte ani cent, aktuálne to je už suma cca 4 000€. Klientka ešte neriešila exekútora lebo nevie koľko by ju stál a či by sa jej to oplatilo. Klientka ani nevie čo je s jej bývalým ani kde býva, nič. Chcel by som sa informovať ohľadom zákona o náhradnom výživnom. Keby to klientka riešila cez súdneho exekútora tak po 3 mesiacoch vymáhania by mala mať právo na náhradné výživné. Chápem to správne? Zaujíma ma či to platí iba vtedy ak má exekútor čo jej bývalému "zobrať" teda ak by nemal žiadny majetok ani príjem tak či by mala stále nárok na náhradné výživné. Ešte by ma zaujímala či náhradné výživné je max. do 100€ alebo do výšky výživného v tomto prípade 150€. Pýtam sa preto lebo klientka sa bola informovať na úrade a tam jej povedala pracovníčka, že si musí najprv vybaviť exekútora a potom by mala možno nárok na max. 100€. Toto sa mi nepozdáva preto sa radšej informujem u Vás. Dúfam, že som uviedol všetky potrebné informácie. Ďakujem pekne za odpoveď.

Odpoveď pre Eriku: Dobrý deň, náhradným bytom sa na účely Občianskeho zákonníka rozumie byt, ktorý svojou veľkosťou a vybavením dokáže zabezpečiť ľudsky dôstojné bývanie nájomcu a členov jeho domácnosti. Podľa rozhodnutia slovenských súdov takýmto bytom môže byť aj byt s jednou obytnou miestnosťou, ak dokáže zabezpečiť vyššie uvedené podmienky. Primerané je však zabezpečiť byt s obdobnými podmienkami ako ten,ktorý ste prenajímali. Tento náhradný byt nemusí byť zabezpečený len v obci, v ktorej sa nachádzal pôvodný nájomný byt. Musí byť však umiestnený v takej vzdialenosti od pracoviska nájomcu, aby mu bolo umožnené denné dochádzanie do práce. V prípade ak takýto náhradný byt zabezpečíte, je potrebné poslať nájomníkom písomné vyhlásenie o zabezpečení bytovej náhrady( písomné vyhlásenie osoby, ktorá poskytne náhradný byt alebo náhradné ubytovanie o tom, že uzavrie zmluvu o nájme bytu s osobou, ktorá má byt vypratať). Nájomca, ktorý má byt vypratať, je povinný uzavrieť zmluvu o bytovej náhrade do 30 dní od doručenia písomného vyhlásenia o zabezpečení bytovej náhrady. Ak nájomnú zmluvu bezdôvodne neuzavrie, jeho nárok na bytovú náhradu zanikne.

Dobry vecer, potrebujem poradit. Na zaklade sudneho rozhodnutia musim zabezpecit byvalym najomcom nahradny byt, kym ho nezabezpecim nie su povinni sa vystahovat...Mozete mi dat prosim prakticky navod ako to mam urobit? Citala som o tom v zakone, ale vobec mi nie je jasne, ako mam postupovat? Dakujem za odpoved.

Odpoveď pre Ľuboša: Dobrý deň, podľa Občianskeho zákonníka, nájomnú zmluvu možno vypovedať pri nájmoch nehnuteľností v trojmesačnej lehote. V prípade, ak máte krátkodobý nájom, osobitný zákon ustanovuje, že prenajímateľ môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace. Naviac, podľa ustanovenia § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka, prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu ak nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace. Občiansky zákonník osobitne rieši aj predĺženie výpovednej lehoty o ďalších šesť mesiacov (ochranná lehota), ak výpovedný dôvod spočíva v tom, že nájomca nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace a preukáže, že ku dňu doručenia výpovede sa nachádzal v stave hmotnej núdze z objektívnych dôvodov. Iným predĺžením výpovednej lehoty je podanie žaloby o neplatnosť výpovede. Prenajímateľovi oznámte, že s prihliadnutím na Vašu finančnú situáciu by Vám mal podľa zákona poskytnúť dlhší čas na zaplatenie nájomného.

Dobrý deň. Cchem sa opýtať ohladne nájmu.S majitelom mam uzavretú od 1.5.2014 najomnu zmluvu na dobu neurcitu podla § 663 a nasl Obč. zakonnika.Dostal som sa do omeskania s platbou najomneho.V zmluve majitel bytu trva a uviedol 1 mesacnu vypovednu lehotu.Platim mu 1 mesiac dopredu cize v juli k 18 som mu mal platit najomne za mesiac august.Az eraz som si nasiel pracu.Uz mi samozrejme v juli poslal vypoved s 1 mesacnou vypovedou.Vcera som s nim hovoril a vysvetlil som mu situaciu.Ze neviem do konca mesiaca zaplatit ani omeskany najom za mesiac august.Bud vraj do konca mesiaca zaplatim omeskany najom alebo 1.9.2014 caka prazdny byt a kluce od bytu.Ma pravo na taketo jednanie a moze ma aj s detmi vyhodit na ulicu, ked meskam len s jednym najomnym?Samozrejme ze chcem byt nadalej uzivat a pokracovat v najme a platit najomne.

Dobrý deň, zákon ešte okrem toho čo som spomínal vyššie, pozná aj inštitút tzv. bytových náhrad. Bytové náhrady sú tri, a síce náhradný byt, ktorý je veľkosťou obytnej plochy, vybavením, umiestnením a výškou nájmu primeraný bytu, ktorý sa má vypratať, ďalej je to náhradný byt, ktorý môže mať aj horšiu kvalitu a s menšou podlahovou plochou, než je vypratávaný byt a náhradné ubytovanie, ktorým sa rozumie byt s jednou miestnosťou alebo obytnú miestnosť v slobodárni, ubytovni alebo iných zariadeniach určených na trvalé bývanie. Nájomcovi, ktorý nemohol zaplatiť nájomné a preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov a ešte sa stará o maloleté dieťa alebo o bezvládnu osobu, ktorí sú členmi jeho domácnosti, zákon priznáva bytovú náhradu vo forme náhradného bytu s menšou podlahovou plochou a horšej kvality. Zabezpečením bytovej náhrady sa rozumie predloženie písomného vyhlásenia osoby, ktorá poskytne náhradné ubytovanie o tom, že uzavrie zmluvu o nájme alebo podnájme bytu s osobou, ktorá má byt vypratať. Nájomca, ktorý má byt vypratať, musí zmluvu o bytovej náhrade uzavrieť do 30 dní od doručenia uvedeného písomného vyhlásenia. Ak nájomnú zmluvu bezdôvodne neuzavrie, stráca nárok na bytovú náhradu.

takže ak som to správne pochopil predošlú odpoveď, tak jediné čo sa dá v tejto situácii robiť, ako pomôcť takejto rodine je poskytnutie dlhšej výpovednej lehoty? Nič viac?

Dobrý deň, občiansky zákonník osobitne rieši aj takýto prípad, najmä pokiaľ ide o výpovednú lehotu. Ide totiž o predĺženie výpovednej lehoty o ďalších šesť mesiacov (ochranná lehota), ak výpovedný dôvod spočíva v tom, že nájomca nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace a preukáže, že ku dňu doručenia výpovede sa nachádzal v stave hmotnej núdze z objektívnych dôvodov. Ak potom ešte Vy pred uplynutím výpovednej lehoty zaplatíte prenajímateľovi dlžné nájomné alebo sa písomne dohodnete s prenajímateľom na nejakom spôsobe úhrady, potom sa má zato, že výpovedný dôvod zanikol.

Ja by som sa tiež rád opýtal jednu otázku. Sme s manželkou a dvomi malými deťmi v podnájme. Manželka je na materskej dovolenke a ja som pred mesiacom stratil prácu a nevychádza nám to, aby sme mohli nájom zaplatiť. Prenajímateľ z toho nebol nadšený, keď som mu to oznámil a preto sa bojím, že nás bude chcieť vyštvať z bytu. Nevzťahuje sa na takýto prípad nejaká výnimka alebo že by mu zákon zakazoval niečo také urobiť? Vaša odpoveď by nám veľmi pomohla.

Pridať nový komentár


Odoberajte právne novinky e-mailom

Je to bezplatné

Prajem si bezplatné zasielanie právnych noviniek. Vaše osobné údaje chránime takto