Nájom bytu

Odpoveď pre Petra P: Dobrý deň, ustanovenie §676 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ktoré upravuje obnovenie nájomného vzťahu neplatí pre úpravu práva nájmu bytu. Toto ustanovenie zákona možno použiť pri nájme nebytových priestorov, obytnej miestnosti ako aj v prípade podnikateľského nájmu hnuteľných vecí.

Odpoveď pre Marka: Dobrý deň, v prvom rade Vám odporúčam preštudovať si kúpnu zmluvu, či obsahuje ustanovenie, ktoré sa týka tohto nájomného vzťahu, od toho bude totiž závisieť ďalší postup. Ak zmluva obsahuje ustanovenie, v zmysle ktorého na byte neviaznu žiadne práva tretích osôb, alebo ak takéto ustanovenie síce neobsahuje, predávajúci Vás ale ubezpečil, že Vám predá byt bez akýchkoľvek práv tretích osôb, t.j. byt ste kúpili v domnení, že nájomný vzťah neexistuje, môžete od zmluvy odstúpiť, prípadne žiadať zľavu z kúpnej ceny. Predpokladom je, že zistenú vadu nehnuteľnosti písomne uplatníte u predávajúceho bez zbytočného odkladu. V prípade, že zmluva obsahuje ustanovenie o tom, že nájomný vzťah v čase kúpy trval, resp. ste vedeli o tejto skutočnosti, žiaľ má predávajúci pravdu, pretože v takom prípade práva a povinnosti z nájomného vzťahu prešli na Vás ako nového vlastníka a predávajúci, t.j. pôvodný vlastník už nemá nič spoločné s týmto nájmom. Znamená to, že kúpou bytu ste sa stali zároveň prenajímateľom a ak máte záujem ukončiť predmetný nájomný vzťah, môžete tak urobiť iba Vy, nie pôvodný vlastník. V zmysle Občianskeho zákonníka totiž ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa.

Odpoveď pre Luciu : Dobrý deň, v zmysle Občianskeho zákonníka platí, že "Nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval". Je samozrejme Vašou voľbou, komu byt skutočne poskytnete k užívaniu, avšak je potrebné myslieť napríklad na situáciu, kedy môže dojsť k poškodeniu predmetu nájmu a Vy budete mať problém preukázať zodpovednosť osobe, ktorá právne nefiguruje na nájomnej zmluve. Samozrejme Vám ako prenajímateľovi zákon taktiež priznáva ochranu, v prípade ak nájomca nabude plniť svoje povinnosti. V zmysle ustanovenia § 679 ods. 3 platí, že "prenajímateľ môže kedykoľvek odstúpiť od zmluvy, ak nájomca napriek písomnej výstrahe užíva prenajatú vec alebo ak trpí užívanie veci takým spôsobom, že prenajímateľovi vzniká škoda alebo že mu hrozí značná škoda." Pokiaľ ide o zánik nájmu bytu v zmysle ustanovenia § 710 ods. 3, platí, že : ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu. Na doručovanie písomnej výpovede nájmu bytu sa primerane použijú ustanovenia osobitného predpisu. V súvislosti s uvedeným a s Vašou poznámkou, že sa nájomcom bude slobodná matka odkázaná na štátne príspevky taktiež podotýkam, že v zmysle ustanovenia § 710 ods. platí, že ak bola daná výpoveď z dôvodu, že nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa, a preukáže, že ku dňu doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, výpovedná lehota sa predlžuje o ochrannú lehotu, ktorá trvá šesť mesiacov.

Odpoveď pre Mareka: Dobrý deň, v zmysle zákona sa Váš dlh stal nevymáhateľným, tzn. mesto nemôže predmetný dlh vymáhať súdnou cestou, ani prostredníctvom exekútora. Aj keď ide prakticky o odpustenie dlhu súdnym rozhodnutím, neznamená to, že pohľadávka veriteľa zanikla a už vôbec nie, že veriteľ bol uspokojený. Situácia je preto diskutabilná, zameškané nájomné ste totiž mestu nezaplatili a dlh z tohto hľadiska existuje. Okrem toho mesto nie je povinné predĺžiť nájomnú zmluvu, pokiaľ to nie je v nájomnej zmluve zakotvené. Odporúčam Vám preto preštudovať si nájomnú zmluvu a zistiť aké možnosti podľa nej máte (či obsahuje ustanovenie o možnosti opakovaného uzavretia zmluvy a pod.), prípadne sa skúste s mestom dohodnúť. Hospodárenie so svojim majetkom, vrátane rozhodovania o tom, komu prenechá svoj majetok do nájmu je totiž plne v kompetencii mesta.

Odpoveď pre Petra: Dobrý deň, žiaľ, áno, klauzula by mala byť legitímna. Neexistuje totiž žiadne ustanovenie zákona, ktoré by zakazovalo zakotvenie takejto dohody v rámci nájomnej zmluvy. Pokiaľ ste ju podpísali, súhlasili ste aj s touto klauzulou, je teda pre Vás záväzná a prenajímateľ nemusí ďalej nič preukazovať. Jediné možné riešenie prichádza do úvahy v prípade, že ste nájomnú zmluvu uzatvorili ako spotrebiteľ - t.j. prenajímateľ vystupuje v tomto vzťahu ako podnikateľský subjekt a Vy ako fyzická osoba - nepodnikateľ. V tomto prípade možno použiť ustanovenie Občianskeho zákonníka, v zmysle ktorého za neprijateľné podmienky uvedené v spotrebiteľskej zmluve sa považujú aj ustanovenia, ktoré požadujú od spotrebiteľa, ktorý nesplnil svoj záväzok, aby zaplatil neprimerane vysokú sumu ako sankciu spojenú s nesplnením jeho záväzku. Takéto neprijateľné podmienky upravené v spotrebiteľských zmluvách sú zo zákona neplatné, môžete sa teda obrátiť na príslušný súd a podaním žaloby o určenie neplatnosti ustanovenia spotrebiteľskej zmluvy dosiahnuť neplatnosť predmetnej klauzuly. Zároveň však upozorňujem, že súd Vám nemusí vyhovieť, pretože zákon neurčuje, čo sa konkrétne považuje za neprimerane vysokú pokutu.

Odpoveď pre Dušana: Dobrý deň, v prípade, že zmluva je uzatvorená na dobu určitú, uplynutím tejto doby nájomný vzťah žiaľ zaniká, pôvodná zmluva teda už určite neplatí. V súčasnosti bývate v mestskom byte z pohľadu zákona neoprávnene, nakoľko nemáte uzatvorenú platnú nájomnú zmluvu. Ak chcete naďalej bývať v predmetnom byte, treba tento stav odstrániť a teda opakovane uzavrieť nájomnú zmluvu, k čomu smerujú aj Vami popísané kroky mesta. V zmysle zákona je totiž mesto povinné informovať Vás o možnosti opakovaného uzavretia nájomnej zmluvy, ktorá môže obsahovať aj dohodu o finančnej zábezpeke, ktorá nesmie presiahnuť výšku maximálneho šesťmesačného nájomného ustanoveného podľa osobitného predpisu; lehota na zloženie finančnej zábezpeky nájomcom nesmie byť dlhšia ako 30 kalendárnych dní pred podpísaním nájomnej zmluvy. Zábezpeku je teda v zmysle uvedeného potrebné zaplatiť, žiaľ, pred podpísaním nájomnej zmluvy. V opačnom prípade nedôjde k uzavretiu zmluvy a nebudete tak oprávnený užívať predmetný byt. Odporúčam Vám obrátiť sa na mesto a informovať sa o ďalších možnostiach. Spomínané všeobecne záväzné nariadenie mesta by som im ale určite nepripomínal, pretože túto podmienku mesto pravdepodobne nevzalo do úvahy.

Odpoveď pre Juraja: Dobrý deň, pokiaľ ste jediným vlastníkom bytu, ktorý sestra neoprávnene užíva, môžete vymeniť zámok a neposkytnúť sestre kľúče od bytu. Byt aj pivnicu môžete vypratať, keďže ste vlastníkom Vy a sestra nemá žiadne užívacie ani iné právo k tejto nehnuteľnosti. Nutné je však uviesť, že jej veci by ste nemali nijako poškodiť, inak bude môcť žiadať náhradu za vzniknutú škodu. Pokiaľ tiež neexistuje žiadny nájomný vzťah, mesačné platby vo výške 50 eur by ste mali sestre vrátiť, keďže ide o bezdôvodné obohatenie - plnenie bez právneho dôvodu. Ak ste tak ešte neurobili, určite Vám odporúčam najskor písomne vyzvať sestru, aby opustila byt, ktorý neoprávnene užíva, prípadne aby s Vami uzavrela nájomnú zmluvu, v zmysle ktorej by platila nájomné vo výške, ktorú určíte Vy. Pokiaľ dohoda nebude možná, môžete sa obrátiť na príslušný súd žalobou na vypratanie nehnuteľnosti, ale aj návrhom na nariadenie neodkladného opatrenia. Ide o najrýchlejšiu formu poskytnutia právnej ochrany, nakoľko súd je v zmysle zákona povinný rozhodnúť do 30 dní. Návrhom sa môžete domáhať napr. nariadenia neodkladného opatrenia ktorým by súd žalovanej, t.j Vašej sestre nariadil zákaz vstupu a zdržanie sa užívania predmetnej nehnuteľnosti. Zákonom stanovená lehota, do ktorej sa musí z bytu vysťahovať, neexistuje, takúto lehotu však môžete určiť Vy vo svojej výzve, resp. ak sa obrátite na súd, takúto konkrétnu povinnosť určuje súdne rozhodnutie.

Odpoveď pre Branislava: Dobrý deň, nájomná zmluva na dobu určitú zaniká uplynutím doby, na ktorú bola uzatvorená, ak sa prenajímateľ s nájomcom nedohodne inak. V prípade ak po skončení nájmu ďalej užívate vec a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na súd na vydanie veci alebo vypratanie nehnuteľnosti do 30 dní, zmluva sa obnovuje zo zákona v tom znení, ako bola pôvodne dohodnutá.Nájom dojednaný na dobu dlhšiu ako rok sa obnovuje vždy na rok, nájom dojednaný na kratšiu dobu sa obnovuje na túto dobu. Ak ste teda danú vec po uplynutí stanovenej doby užívali, a teda došlo k predĺženiu nájomnej zmluvy zo zákona, máte právo ju vypovedať pri nehnuteľnostiach v trojmesačnej lehote a pri hnuteľnostiach v jednomesačnej lehote. Ak ste danú vec neužíval, nájom skončil uplynutím dohodnutej doby a nie je potrebné ju vypovedať. Zároveň upozorňujem, že konkludentné predlženie nájmu uvedené vyššie sa nevzťahuje na nájom bytu. Na záver dodávam, že ak ste zmluvu o zvýšení nájmu a predĺžení nájomnej doby nepodpísal, nemôžete ňou byť viazaný. Zo zákona sa môže predĺžiť len zmluva v pôvodnom znení.

Odpoveď pre Emanuelu: Dobrý deň, 1) predpokladáme, že ste dostali výpoveď z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu (voda, kúrenie, atď.) za čas dlhší ako 3 mesiace. Ak Vám bola doručená výpoveď práve z tohto dôvodu a preukážete, že ku dňu doručenia výpovede ste boli v hmotnej núdzi (pozrite § 3 zákona číslo 417/2013 Z.z. o pomoci v hmotnej núdzi a s tým súvisiaci zákon číslo 610/2003 Z.z. o životnom minime) z objektívnych dôvodov (napríklad ste nezamestnaná a staráte sa o chorého člena rodiny), sa výpovedná lehota predlžuje o ochrannú lehotu, ktorá trvá 6 mesiacov. Ak pred uplynutím ochrannej lehoty zaplatíte prenajímateľovi dlžné nájomné alebo sa s ním písomne dohodnete o spôsobe úhrady, čo znamená, že Vám bol písomne doručený starý splátkový kalendár, má sa za to, že dôvod nájmu bytu zanikol. 2) Ak máte uzatvorenú nájomnú zmluvu na dobu neurčitú, nie je potrebné uzavrieť nájomnú zmluvu na dobu určitú. Zrušiť nájomnú zmluvu uzavretú na dobu neurčitú možno, ak nedôjde k dohode medzi vami a prenajímateľom, iba výpoveďou z dôvodov uvedených v § 711 Občianskeho zákonníka.

Odpoveď pre Tatianu: Dobrý deň, nájom bytu zanikne písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom alebo písomnou výpoveďou. Ak nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu, najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu (voda, kúrenie, osvetlenie na schodisku, prevádzka výťahu atď.) za čas dlhší ako 3 mesiace môžete ako prenajímateľ vypovedať nájom bytu. Ak nájomca neplatí nájomné alebo uvedenú úhradu po čas dlhší ako 3 mesiace naplní sa tak podmienka odôvodňujúca zánik nájmu bytu prostredníctvom výpovede. Výpovedi nájmu bytu nemusí prechádzať výstraha. V prípade, keď ide o výpoveď prenajímateľa pre neplatenie nájomného alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu, majú význam aj dôvody, pre ktoré nájomca neplatí. Musia sa pritom vziať do úvahy najmä sociálne a majetkové pomery nájomcu. Ak sa zistí a preukáže, že nájomca sa nachádza v stave hmotnej núdze,v ktorej sa ocitol bez vlastného zavinenia - z objektívnych dôvodov. Samotné kritéria pre posudzovanie hmotnej núdze spôsobenej z objektívnych dôvodov sú obsiahnuté v ustanoveniach § 2 až 7 zákona č. 599/2003 Z.z. - hmotná núdza je stav, keď príjem občana a fyzických osôb, ktoré sa s občanom spoločne posudzujú, nedosahuje životné minimum (199,48 eura mesačne ak ide o jednu plnoletú fyzickú osobu a 91,06 eur mesačne ak ide o zaopatrené neplnoleté dieťa alebo o nezaopatrené dieťa) a občan a fyzické osoby, ktoré sa s občanom spoločne posudzujú, si príjem nemôžu zabezpečiť alebo zvýšiť vlastným pričinením, má to za následok jednak predĺženie výpovednej lehoty podľa § 710 ods. 4 Občianskeho zákonníka - výpovedná lehota sa predlžuje o ochrannú lehotu, ktorá trvá 6 mesiacov a jednak to ovplyvňuje poskytnutie kvality bytovej náhrady v zmysle § 712a ods. 3 - nájomca, ktorý preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, má právo len na náhradné ubytovanie. V iných prípadoch skončenia nájomného pomeru, nájomca nemá právo na bytovú náhradu, avšak ak ide o dôvod hodný osobitného zreteľa , má nájomca na prístrešie. Pre výpoveď prenajímateľa i nájomcu platí, že musi mať písomnú formu, pričom na jej základe sa uplynutím výpovednej lehoty nájom bytu končí. Dĺžka výpovednej lehoty je 3 mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi výpoveď doručená. To znamená, že výpovedná lehota sa skončí koncom kalendárneho mesiaca. Táto lehota môže byť aj dlhšia (nie kratšia), ak tak prenajímateľ písomne určí.

Odpoveď pre p. Štajerovú: Dobrý deň, inštitút osobného bankrotu zahŕňa riešenie oddlženia fyzických osôb dvoma alternatívnymi spôsobmi - konkurzom, alebo splátkovým kalendárom. Vo svojej otázke ste síce neuviedli, ktorý spôsob ste si vybrali, ale v zásade platí, že konkurzu podlieha iba majetok, ktorý patril dlžníkovi ku dňu vyhlásenia konkurzu a tiež výťažok získaný správou a speňažením takéhoto majetku. Oprávnenie nakladať s týmto majetkom po vyhlásení konkurzu prechádza na správcu, avšak majetok podliehajúci konkurzu po novom nezahŕňa financie získané počas konkurzu, čiže správca nemôže siahnuť na Vašu mzdu, ktorá Vám bola vyplatená až po vyhlásení konkurzu. Za týchto okolností teda správca nie je oprávnený vykonávať zrážky zo mzdy. Uvedené však platí iba od marca tohto roku, t.j. od účinnosti novely zákona o konkurze a reštrukturalizácii. Ak sa konanie vo Vašej veci začalo skôr, na Váš prípad sa vzťahuje skoršia právna úprava, v zmysle ktorej bol správca oprávnený vykonávať napríklad aj zrážky zo mzdy. Každopádne by mal správca písomnosti doručovať zamestnávateľovi poštou, resp. elektronicky so zaručeným elektronickým podpisom. Dávame Vám však do pozornosti, že správca má nárok na odmenu za výkon svojej funkcie, ktorá sa vypláca z majetku dlžníka, preto nie je vylúčené, že Vami popísaný postup je v súlade so zákonom. Centrum právnej pomoci síce na úhradu tejto odmeny poskytne preddavok vo výške 500,- eur, táto suma však vo väčšine prípadov nestačí na úhradu celej výšky odmeny. Určite Vám ale odporúčame zistiť od zamestnávateľa, z akého titulu sa zrážka vykonala, bez tejto informácie je ťažké vyhodnotiť, či ide o postup v súlade so zákonom, alebo nie. Celý proces osobného bankrotu je však v zmysle novej právnej úpravy agendou výhradne Centra právnej pomoci, resp. advokáta, ktorého Vám Centrum právnej pomoci určí, preto Vám v prípade ďalších otázok odporúčame obrátiť sa na Centrum právnej pomoci.

Odpoveď pre Janu: Dobrý deň, v prípade, ak má správca (alebo iná osoba) nebytový priestor vo svojom vlastníctve, nie je povinná informovať spoločenstvo vlastníkov o svojom zamýšľanom prenájme, ak tak nie je ustanovené v zmluve o spoločenstve. Vo všeobecnosti "vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemôže vykonávať úpravy bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorými by ohrozoval alebo rušil ostatných v neprimeranom rozsahu alebo by menil vzhľad domu bez súhlasu spoločenstva" (§ 11 ods. 4 zák. č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov). Ostatné dojednania sú na správcovi ako vlastníkovi a nájomcovi.

Odpoveď pre Dominiku: Dobrý deň, odporúčam Vám informovať sa ohľadne preplatku u prenajímateľky, keďže zo strany správcu domu jej mala byť poskytnutá správa o spravovaní bytového domu. Podľa zákona je totiž správca povinný najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu. Zároveň je povinný vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome.

Odpoveď pre Igora : Dobrý deň, prenajímateľ mohol využiť právo sa v tejto veci zastúpiť realitnou kanceláriou. Pokiaľ ste nájomné poukazovali k rukám prenajímateľa, bolo na dohode jeho a realitnej kancelárie, akým spôsobom bude prebiehať sprostredkovanie prenájmu nehnuteľnosti. Sprostredkovanie bolo založené na dohode, resp. zmluve medzi realitnou kanceláriou a prenajímateľom, takže samotná skutočnosť, že realitná kancelária nie je vyslovene uvedená v nájomnej zmluve ešte nezakladá jej neplatnosť, resp. nedochádza ku kolízii so zákonom. Nakoľko neuvádzate, z akého dôvodu došlo ku skončeniu nájmu, nemôžem sa Vám vyjadriť, či toto prebehlo zákonným spôsobom. Problém by som videl skôr v prípade, ak by prenajímateľ odstúpil od nájomnej zmluvy z dôvodu neuhradenia nájmu, ktorý ste ale Vy uhradili priamo do rúk realitnej kancelárie. Pokiaľ potrebujete dôkladnejšiu analýzu svojho prípadu, odporúčam Vám obrátiť sa na advokáta. Úlohou súdov je rozhodovať vo veciach súdnych sporov a pokiaľ ste boli konaním realitnej kancelárie preukázateľne poškodený máte právo podať na súd žalobu. Pokiaľ ste boli od začiatku oboznámený s tým, že prenájom je sprostredkovaný cez realitnú kanceláriu, bez nahliadnutia do nájomnej zmluvy nedokážem posúdiť jej súlad so zákonom.

Odpoveď pre Pavla Marka: Dobrý deň, podľa Občianskeho zákonníka je vlastník v medziach zákona oprávnený predmet svojho vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním. Keďže ako uvádzate, predmetný byt vlastní Vaša stará mama, pričom vychádzame z toho, že je jeho výlučnou vlastníčkou, len ona má právo rozhodovať o tom ako bude s bytom nakladať, resp. ho užívať. Jej dcéra teda nemá právo rozhodovať o tom, či sa Vaši príbuzní majú vysťahovať. O ďalšom bývaní Vašich príbuzných v byte svojej starej mamy by ste sa mali dohodnúť s Vašou starou mamou, napr. jej môžete navrhnúť uzavretie nájomnej zmluvy a poskytovanie aspoň minimálneho nájomného.

Odpoveď pre Renatu: Dobrý deň, zákon právnickej osobe - s.r.o. nájom nehnuteľnosti nezakazuje a neobmedzuje, je na dohode s prenajímateľom, či na takúto zmluvu pristúpi. Ak však právnická osoba tento predmet nájmu nevyužíva k svojej podnikateľskej činnosti, napr. ako svoje sídlo, vyvstáva potom otázka na účtovníka, či daňového poradcu, či si spoločnosť môže úhrady tohto nájomného zahrnúť do svojich výdavkov v rámci svojho účtovníctva.

Odpoveď pre martinu: Dobrý deň, skončenie nájmu je upravené v ustanoveniach § 676 a nasl. Občianskeho zákonníka. Platí, že zrušiť nájomnú zmluvu dojednanú na neurčitú dobu možno, ak nedôjde k dohode prenajímateľa s nájomcom, iba výpoveďou. Ak osobitný zákon neustanovuje inak, nájomnú zmluvu možno vypovedať pri nájmoch nehnuteľností v trojmesačnej lehote. Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty, ktorá začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov, nájomca alebo ten, kto je členom jeho domácnosti, hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome, nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa, je potrebné z dôvodu verejného záujmu s bytom alebo s domom naložiť tak, že byt nemožno užívať, alebo ak byt alebo dom vyžaduje opravy, pri ktorých vykonávaní nemožno byt alebo dom najmenej počas šiestich mesiacov užívať,nájomca prestal spĺňať predpoklady užívania bytu osobitného určenia alebo predpoklady užívania bytu vyplývajúce z osobitného určenia domu alebo ak nájomca využíva byt bez súhlasu prenajímateľa na iné účely ako na bývanie. Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť. Ak Občiansky zákonník neustanovuje inak, nájomca nie je povinný vysťahovať sa z bytu a byt vypratať, kým nie je pre neho zabezpečená zodpovedajúca bytová náhrada. Neplatnosť výpovede môže nájomca uplatniť na súde do troch mesiacov odo dňa doručenia výpovede. Účinky výpovede nastanú až po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia súdu, ktorým sa zamietne návrh na určenie neplatnosti výpovede nájmu bytu. V každom prípade však platí, že pokiaľ z Vašej strany nedošlo k porušeniu povinností vyplývajúcich z nájomnej zmluvy, prenajímateľ nemá právo Vás len tak vyhodiť z bytu, a to najmä s ohľadom na to, že Vám nebola doručená písomná výpoveď s jasne vymedzeným dôvodom a taktiež nedošlo k uplynutiu výpovednej doby.

Odpovedˇ pre Jana : Dobrý deň, . pre slobodnú matku s dieťaťom zákon nestanovuje žiadne špecifické pravidlá ochrany, avšak odporúčam Vám do zmluvy presne uviesť všetky okolnosti prenájmu, teda že nájomca je oprávnený predmet nájmu užívať spoločne s uvedenými osobami. Na druhej strane, Vy ste prenajímateľ a máte právo zvoliť si, kto bude prenajímaný byt užívať. Pokiaľ ale chcete postupovať naozaj opatrne, odporúčame Vám zmluvu uzatvoriť najdlhšie na obdobie jedného roka a v prípade obojstrannej spokojnosti môžete túto zmluvu opätovne predĺžiť na ďalšie obdobie. Taktiež upozorňujem na to, že nájomnú zmluvu uzavretú v zmysle Občianskeho zákonníka môžete nájomcovi vypovedať iba z dôvodov stanovených v zákone, a to v prípade ak ako prenajímateľ potrebujete predmet nájmu pre seba alebo svoju rodinu, ak nájomca poškodzuje predmet nájmu alebo narušuje pokojné bývanie ostatným vlastníkom bytov, ak nájomca nezaplatil nájomné alebo neplatil za služby minimálne po obdobie 3 mesiacov, ďalej ak nájomca prenechal byt na užívanie inej osobe bez súhlasu prenajímateľa, ak nájomca využíva predmet nájmu v rozpore s nájomnou zmluvou alebo ak byt potrebuje opravy, počas ktorých nebude obývateľný po obdobie minimálne 6 mesiacov.

Odpoveď pre Denisa : Dobrý deň, v zmysle ustanovenia § 665 ods. 1 Občianskeho zákonníka platí, že "Nájomca je oprávnený užívať vec spôsobom určeným v zmluve; ak sa nedohodlo inak, primerane povahe a určeniu veci. Prenajímateľ je oprávnený požadovať prístup k veci za účelom kontroly, či nájomca užíva vec riadnym spôsobom." Prenajímateľ teda má právo kedykoľvek skontrolovať, akým spôsobom je užívaná jeho nehnuteľnosť. Podmienky tejto "kontroly" prenajímateľom by ste mohli mať upravené aj v nájomnej zmluve, v zásade však platí, že prenajímateľ má právo predmet nájmu kedykoľvek skontrolovať. Je už potom na uvážení, či sa Vám vopred ohlási alebo nie.

Odpoved pre Ivanu: Dobrý deň, podľa ustanovení Občianskeho zákonníka sa vlastník veci, napr. sused, musí zdržať všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv. Preto najmä nesmie ohroziť susedovu stavbu alebo pozemok úpravami pozemku alebo úpravami stavby na ňom zriadenej bez toho, že by urobil dostatočné opatrenie na upevnenie stavby alebo pozemku, nesmie nad mieru primeranú pomerom obťažovať susedov hlukom, prachom, popolčekom, dymom, plynmi, parami, pachmi, pevnými a tekutými odpadmi, svetlom, tienením a vibráciami, nesmie nechať chované zvieratá vnikať na susediaci pozemok a nešetrne, prípadne v nevhodnej ročnej dobe odstraňovať zo svojej pôdy korene stromu alebo odstraňovať vetvy stromu presahujúce na jeho pozemok. Každý vlastník je tiež vo všeobecnosti povinný zdržať sa všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv. Pokiaľ vlastník veci, resp. domu, bytu či pozemku nerešpektuje uvedené povinnosti čím obťažuje alebo ohrozuje výkon práv svojho hoci aj vzdialeného suseda, ten má právo domáhať sa ochrany pred takýmito zásahmi. Prvotne sa možno domáhať ochrany pred uvedenými zásahmi do nerušeného užívania veci domáhať na príslušnom orgáne miestnej samosprávy, t.j. obci. Tento orgán má povinnosť na podnet vec prešetriť, pričom rušiteľovi môže uložiť povinnosť zdržať sa určitých zásahov alebo tiež uviesť vec do pôvodného stavu. Následne, pokiaľ by k neoprávneným zásahom dochádzalo opakovane, možno sa dožadovať ochrany súdnou cestou. Nájomca nehnuteľnosti má právo domáhať sa ochrany pred týmito zásahmi rovnako ako jeho vlastník, keďže predmet nájmu mu bol prenechaný do užívania, do ktorého sa zasahuje napr. obťažovaním pachmi. Pokiaľ by však v súvislosti s takýmito zásahmi došlo napr. ku škode na nehnuteľnosti, ochrany by sa mohol domáhať predovšetkým jej vlastník. Teda to, kto by vo veci mohol podať žalobu, resp. domáhať sa ochrany svojich práv súdnou cestou by záviselo od konkrétnych okolností daného prípadu.

Odpoveď pre Luciu: Dobrý deň, v prípade ak ide o nájom bytu, alebo domu, ide o tzv. chránený nájom, čo znamená, že nájomca je voči prenajímateľovi chránený pred vysťahovaním tým, že prenajímateľ mu môže dať výpoveď z nájmu len z dôvodov, ktoré sú taxatívne vymedzené v § 711 Občianskeho zákonníka, pričom platí, že dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Okrem toho, vy ako nájomca ste chránený tak, že pokiaľ ide o výpovednú lehotu, tá sa v zmluve môže dohodnúť, ale nemôže byť kratšia ako 3 mesiace.

Odpoved pre Martu Kollárovú: Dobrý deň, prenajímateľ nemôže vypovedať nájom z akéhokoľvek dôvodu, ale iba z dôvodu uvedeného v zákone, a nájomca ma právo sa brániť proti výpovedi na súde. Teda Vám-nájomcovi možno dať výpoveď len z taxatívne ustanovených dôvodov, ktoré sú uvedené v §711 ods.1 OZ. Tieto výpovedné dôvody sú, že : a) prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov, b) nájomca prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný, c) nájomca alebo ten, kto je členom jeho domácnosti, hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome, d) nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa, e) je potrebné z dôvodu verejného záujmu s bytom alebo s domom naložiť tak, že byt nemožno užívať, alebo ak byt alebo dom vyžaduje opravy, pri ktorých vykonávaní nemožno byt alebo dom najmenej počas šiestich mesiacov užívať, f) nájomca prestal spĺňať predpoklady užívania bytu osobitného určenia 5c) alebo predpoklady užívania bytu vyplývajúce z osobitného určenia domu, 5d) g) nájomca využíva byt bez súhlasu prenajímateľa na iné účely ako na bývanie. Podľa odseku 6 § 711 OZ , môžete ďalej napadnúť platnosť výpovede, ktorú Vám dá prenajímateľ na súde v lehote troch mesiacov odo dňa doručenia výpovede. Súd na Váš návrh bude rozhodovať o neplatnosti jeho výpovede na základe toho, že nesúhlasíte s výpoveďou, tvrdiac, že výpoveď je daná v rozpore so zákonom, a žiadate súd, aby vyslovil, že je neplatná. Za predpokladu, že vo Vašom prípade nie je naplnený ani jeden z výpovedných dôvodov argumentujte vyššie uvedeným, a že teda jeho výpoveď by bola neplatná. A budete sa brániť súdnou cestou.

Odpoveď pre Aleša: Dobrý deň, pokiaľ ide o zánik nájmu nebytového priestoru, tento upravuje zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov, v zmysle ktorého ak nebolo dohodnuté inak, nájom zaniká: a) zánikom predmetu nájmu; b) smrťou nájomcu, pokiaľ dedičia po poručiteľovi, ktorý bol nájomcom, do 30 dní od jeho smrti neoznámia prenajímateľovi, že pokračujú v nájme; c) zánikom právnickej osoby, ak je nájomcom. Rovnako možno subsidiárne použiť ustanovenia občianskeho zákonníka, z ktorého vyplýva, že z dôvodu, že došlo k zmene vlastníctva k nehnuteľnosti, máte právo vypovedať zmluvu jednostrannou výpoveďou v zmysle §680 ods.3 OZ práve z dôvodu zmeny vlastníctva k prenajatej nehnuteľnosti. Zmena vlastníctva na papieroch sa dosiahne zápisom osvedčenia o dedičstve na príslušnom katastri, po zápise vystavuje katastrálny úrad nové listy vlastníctva.