Nájom bytu

Odpoveď pre Dušana: Dobrý deň, každý kto prenajíma nehnuteľnosť (výnimkou je pozemok) by sa mal zaregistrovať na príslušnom daňovom úrade. Takže to, že Váš prenajímateľ uvádza v zmluve DIČ znamená, že splnil túto jeho zákonnú povinnosť, ktorá vyplýva zo zákona o dani z príjmov. Nato, aby bol prenajímateľ podnikateľom, musí spĺňať niektorí z definičných znakov uvedených v Obchodnom zákonníku, t.j. podnikateľom je: a) osoba zapísaná v obchodnom registri; b) osoba, ktorá podniká na základe živnostenského oprávnenia; c) osoba, ktorá podniká na základe iného než živnostenského oprávnenia podľa osobitných predpisov; d) fyzická osoba, ktorá vykonáva poľnohospodársku výrobu a je zapísaná do evidencie podľa osobitného predpisu. Podľa živnostenského zákona prenájom nehnuteľností je živnosťou, pokiaľ sa popri prenájme poskytujú aj iné než základné služby spojené s prenájmom. V tejto veci tiež uvádzam, že ak by sa Váš prenajímateľ považoval za podnikateľa, tak by mal mať pridelené IČO. Na základe vyššie uvedeného vyplýva, že pokiaľ prenajímateľ nespĺňa vyššie popísané znaky, tak Vy nie ste v postavení spotrebiteľa.

Odpoveď pre Ivana Trenciaka: Dobrý deň, právo jednostranne zvýšiť nájomné má prenajímateľ, a to len pokiaľ si toto právo vymienil v nájomnej zmluve. Podpisom nájomnej zmluvy nájomca vyjadruje súhlas s jej obsahom, teda ak je v nej zakomponované právo jednostranne zvýšiť nájomné, prenajímateľ sa porušenia zmluvy nedopustí.

Odpoveď pre Zuzanu: Dobrý deň, Občiansky zákonník výslovne neurčuje, že nájomná zmluva musí byť písomná. Písomnú formu musí mať, len ak to vyplýva zo zákona alebo si to účastníci dohodli. Písomnú formu nájomnej zmluvy musí mať napr. zmluva o nájme a podnájme nebytových priestorov. V prípade, ak nájomná zmluva nie je v písomnej forme, ústne dohodnutý obsah by mal byť spísaný vo forme zápisnice. Nájomná zmluva je platná v momente, ak sa strany dohodnú na nájomnej zmluve. Účinnosť zmluvy nastáva súčasne s jej vznikom, ak tento deň je aj prenechaný predmet nájmu na dočasné užívanie nájomcovi. Ak strany dohodnú, že nájomná zmluva bude určitá od konkrétneho dátumu, tak nastáva účinnosť nájomnej zmluvy vtedy, keď nastane deň vzniku. Ak prenajímateľ v danom dni dá do užívania nájomcovi prenajatú vec, tak aj nájomcovi vzniká povinnosť platiť nájomné, to znamená, že nájomná zmluva je od toho okamihu účinná. Na vznik nájmu sa vyžaduje dohoda strán o podstatných náležitostiach nájomnej zmluvy, ktorými sú predmet nájmu, nájomné a jeho výška. Predmet nájmu musí byť špecifikovaný už pri uzavretí zmluvy. Samozrejme z nájomnej zmluvy nesmie chýbať presné označenie zmluvných strán (meno, priezvisko, dátum narodenia a adresa trvalého pobytu pri fyzických osôb; obchodné meno, sídlo, IČO a zápis v príslušnom obchodnom registri pri právnických osôb. Ak vo Vašom prípade ide o byt, nájom bytu zanikne písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom alebo písomnou výpoveďou. Ak bol nájom bytu dohodnutý na určitý čas, zanikne tiež uplynutím tohto času. Prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu iba zo zákonom ustanovených dôvodov.

Odpoveď pre Paulínu: Dobrý deň, podľa § 7 ods. 1 e) zákona o krátkodobom nájme bytu môžete Vy ako prenajímateľ vypovedať krátkodobý nájom bytu ak máte daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru - vo Vašom prípade predaj bytu. Čo sa týka výpovednej doby podľa § 7 ods. 3 zákona o krátkodobom nájme bytu, táto nesmie byť kratšia ako jeden mesiac, čo je vo Vašom prípade v poriadku. Ak ste odoslali nájomcovi písomnú výpoveď, krátkodobý nájom bytu sa skončím uplynutím výpovednej lehoty. Táto začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola výpoveď doručená nájomcovi. Vo vašom prípade teda výpovedná lehota začala plynúť 06.04.2019, pričom krátkodobý nájom sa skončí 06.05.2019. K tomuto dňu je nájomca v zmysle § 8 spomínaného zákona povinný vypratať byt na vlastné náklady a tento odovzdať prenajímateľovi v riadnom stave. Ak nájomca byt nevyprace alebo neodovzdá prenajímateľovi ani v lehote 10 kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu je prenajímateľ oprávnený na účely zabezpečenia pohľadávok zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte, okrem vecí, ktoré sú vylúčené z exekúcie. Prenajímateľ je oprávnený zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte len vtedy, ak nespotrebovaná časť peňažnej zábezpeky nepostačuje na uspokojenie pohľadávok. Svojpomocné vypratanie nájomcu je protizákonné. Ak by nájomca byt napriek uvedeným skutočnostiam nevypratal ani po Vašich predchádzajúcich písomných upozorneniach, bude žiadúce obrátiť sa na súd so žalobou o vypratanie nehnuteľnosti, kedy súd môže právoplatne rozhodnúť o povinnosti byt vypratať v súdom stanovenej lehote. Ak by nájomca nerešpektoval ani súdne rozhodnutie, mohlo by prísť k nútenému výkonu rozhodnutia formou exekúcie, kde už exekútor má zákonné prostriedky na vypratanie bytu aj za súčinnosti policajného zboru.

Odpoveď pre Igora: Dobrý deň, pokiaľ ste mali zmluvu uzatvorenú podľa zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu, v takom prípade je prenajímateľ oprávnený vypovedať nájomnú zmluvu o.i. v prípade, ak nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace. Krátkodobý nájom bytu sa z uvedeného dôvodu skončí uplynutím výpovednej doby, ktorá začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená písomná výpoveď. Výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako pätnásť dní. Pokiaľ sa teda domnievate, že prenajímateľ s Vami skončil krátkodobý nájom bytu neplatne, máte právo obrátiť sa na súd so žalobou o neplatnosť skončenia krátkodobého nájmu bytu, a to v lehote do dvoch mesiacov odo dňa doručenia výpovede. Uplynutím tejto lehoty právo zaniká. V prípade určenia neplatnosti skončenia nájmu je zmluvná strana, ktorá neplatné skončenie nájmu spôsobila, povinná napraviť tento stav uvedením do predošlého stavu a nahradiť škodu, ktorá druhej strane vznikla. Ak nie je uvedenie do predošlého stavu možné, zmluvnej strane nevznikne nárok na náhradu škody alebo náhrada škody nie je s ohľadom na závažnosť spôsobenej ujmy postačujúca, má zmluvná strana, ktorá na súde neplatné skončenie nájmu úspešne uplatní, právo na primerané finančné zadosťučinenie. Primerané finančné zadosťučinenie sa určí s prihliadnutím na závažnosť a rozsah spôsobenej ujmy, trvanie protiprávneho stavu a mieru protiprávneho zásahu do práv zmluvnej strany. Rovnako sa môžete na súde domáhať vrátenia depozitu, pokiaľ prenajímateľ nemal právo uspokojiť z neho pohľadávku voči Vám. Prenajímateľ je povinný nájomcovi splnenie registračnej povinnosti preukázať, a to predložením dokladu o registrácií na príslušnom daňovom úrade.

Odpoveď pre Petra: Dobrý deň, pokiaľ ste s nájomcom platne ukončili nájomnú zmluvu a on sa aj po jej ukončení nechce vysťahovať nie je možné ho vysťahovať svojpomocne. Svojpomocne to nie je možné hlavne preto, že týmto úkonom by došlo k zásahu do vlastníckeho práva nájomcu, pretože nájomca môže mať v predmetnej nehnuteľnosti aj veci, ktoré nepatria Vám ako prenajímateľovi. Ak nájomca užíva Váš byt aj po skončení nájmu, môžete podať návrh na vypratanie nehnuteľnosti (bytu) na príslušný súd.

Odpoveď pre Sandru: Dobrý deň, v zmysle platnej legislatívy, pokiaľ dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa. To znamená, že nová majiteľka s Vami nemusela podpísať nájomnú zmluvu. Čo sa týka výpovede z nájmu, prenajímateľ Vám môže vypovedať nájomnú zmluvu v minimálne trojmesačnej výpovednej lehote.

Odpoveď pre Rudolfa: Dobrý deň, podľa občianskeho zákonníka sa nájom skončí uplynutím doby, na ktorú sa dojednal ak sa s prenajímateľom nedohodnete inak. Ak nájomca užíva byt aj po skončení nájmu, prenajímateľ môže podať návrh na vydanie veci (bytu) alebo návrh na vypratanie nehnuteľnosti (bytu). Ustanovenie § 676 ods. 2 Občianskeho zákon, ktoré počíta s obnovením nájmu k veci zo zákona, ak prenajímateľ nepodá na súd niektoré z uvedených žalôb do 30 dní, sa na nájom bytu nevzťahuje. Nájom bytu sa teda neobnoví, ak ho po uplynutí nájomca užíva a prenajímateľ proti nemu nepodá návrh na vypratanie bytu. Vzhľadom na to, že Vám zanikol nájom bytu Vás prenajímateľ môže vysťahovať.

Odpoveď pre Maria: Dobrý deň, zákon o nájme a prenájme nebytových priestorov sa vzťahuje na nebytové priestory, ktorými sú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré podľa rozhodnutia stavebného úradu sú určené na iné účely ako na bývanie. Nebytové priestory sa prenajímajú na účely, na ktoré sú stavebne určené. Podľa § 85 ods. 1 Stavebného zákona platí, že "Stavbu možno užívať len na účel určený v kolaudačnom rozhodnutí, prípadne v stavebnom povolení. Zmeny účelu užívania stavby, ktoré spočívajú v zmene spôsobu užívania stavby, jej prevádzkového zariadenia, v zmene spôsobu a v podstatnom rozšírení výroby alebo činností, ktoré by mohli ohroziť život a zdravie ľudí alebo životné prostredie, vyžadujú rozhodnutie stavebného úradu o zmene v užívaní stavby". Využívať teda nebytové priestory na účely bývania bez rozhodnutia stavebného úradu teda nie je v súlade so zákonom. Podľa ustanovenia § 3 ods. 3 Zákona o nájme a prenájme nebytových priestoroch platí, že Zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia. Napriek tomu, že Vaša zmluva obsahuje účel nájmu, tento je v rozpore so zákonom. Okrem iného však, pokiaľ ste využívali prenajatý priestor s inou osobou, mali ste vopred požiadať prenajímateľa ako vlastníka veci o súhlas. Na základe Vami uvedených informácii mám za to, že zmluva nebola uzavretá v súlade so zákonom. Pokiaľ s Vami prenajímateľ neuzavrel zmluvu ako podnikateľ, resp. nekonal tak v rámci svojej podnikateľskej činnosti, v takomto prípade nemáte status spotrebiteľa, a teda tento podnet nepatrí do pôsobnosti SOI, ktorá je orgánom štátnej kontroly vnútorného trhu vo veciach ochrany spotrebiteľa.

Odpoveď pre Petra: Dobrý deň, nakoľko ste už rozvedení, tak zánikom manželstva zaniklo aj Vaše bezpodielové spoluvlastníctvo. Avšak, spomínaný byt máte stále v spoločnom vlastníctve, nakoľko píšete, že zatiaľ nedošlo k vyporiadaniu Vášho bezpodielového spoluvlastníctva. Vzhľadom na uvedené, Vaša bývalá manželka nemôže bez Vášho súhlasu dať do prenájmu zatiaľ nevyporiadanú nehnuteľnosť, nakoľko poskytnutie bytu do nájmu nie je bežnou vecou a zákon v takýchto prípadoch vyžaduje súhlas oboch manželov. Ak jeden z nich s nájmom bytu nesúhlasí a dôjde k uzavretiu nájomnej zmluvy, táto sa považuje za relatívne neplatnú. Neplatnosti nájomnej zmluvy sa ale musíte dovolať na súde. Dalej, čo sa týka Vašich osobných vecí, potom bývalá manželka nemala dôvod brať tieto veci z bytu.

Odpoveď pre Michaelu : Dobrý deň, pokiaľ ide o skončenie nájmu bytu, v zmysle ustanovenia § 711 ods. 1 písm. d) OZ platí, že Prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace. Na základe uvedeného Vám prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, pričom však Vaša výpovedná lehota plynie odo dňa doručenia výpovede a v zmysle zákona je trojmesačná. Podľa ustanovenia § 712a ods. 3 platí, že "Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) nájomcovi, ktorý preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, nájomca má právo len na náhradné ubytovanie. V iných prípadoch skončenia nájomného pomeru z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) nájomca nemá právo na bytovú náhradu; ak ide o dôvod hodný osobitného zreteľa, má nájomca právo na prístrešie." Podľa ustanovenia § 712 a ods. 4 platí, že Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodov uvedených v odseku 3 nájomcovi, ktorý sa stará o maloleté dieťa alebo o bezvládnu osobu, ktorí sú členmi jeho domácnosti, a ak to pomery prenajímateľa umožňujú, poskytne sa mu namiesto náhradného ubytovania náhradný byt. Náhradný byt môže mať horšiu kvalitu a menšiu obytnú plochu, ako má byt, ktorý má nájomca vypratať. Náhradný byt mu možno poskytnúť aj mimo obce, v ktorej sa nachádza ním vypratávaný byt. Vzdialenosť náhradného bytu musí však umožniť dennú dochádzku do práce. Ak ste sa ocitli v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, nemáte prostriedky na úhradu nájomného, zákon Vám poskytuje ochranu v zmysle vyššie uvedeného. V každom prípade je ale potrebné svoj dlh na nájomnom vyrovnať, nakoľko na toto má prenajímateľ právo. V prípade ak toto neuhradíte, prenajímateľ bude mať právo domáhať sa svojho nároku súdnou cestou.

Odpoveď pre Slávku : Dobrý deň, na základe Vami poskytnutých informácií teda platí, že máte v Zmluve o krátkodobom nájme bytu dohodnutú zmluvnú pokutu pre prípad ak ukončíte nájom do 9 mesiacov, a to vo výške 300,- Eur. Pokiaľ ide o skončenie nájmu, podľa Vašich slov rozsah týchto možností nie je vo Vašej zmluve dostatočne podrobne upravený. Podľa ustanovenia § 7 ods. 2 písm. d/ Zákon o krátkodobom nájme bytu platí, že "Nájomca môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru." V zmluve však nemáte dohodnuté dôvody výpovede podrobnejšie. Pokiaľ ide o možnosť odstúpenia od zmluvy, spomínate ustanovenie § 6 písm. d/, podľa ktorého písomným odstúpením od nájomnej zmluvy jednej zo zmluvných strán za podmienok uvedených v nájomnej zmluve alebo podľa tohto zákona a nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane, opomenuli ste však ustanovenie § 7 ods. 5 , na základe ktorého platí, že "Nájomca je oprávnený od nájomnej zmluvy odstúpiť, ak predmet nájmu nebol odovzdaný v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie alebo ak prenajímateľ v rozpore so zákonom jednostranne zmenil výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva." Nakoľko Vám v zmluve absentuje niekoľko možností spôsobov skončenia nájmu, v zmysle zákona, máte buď možnosť upraviť si obsah zmluvy dodatkom na základe vzájomnej dohody, ktorý bude podpísaný oboma zmluvnými stranami, prípadne máte možnosť postupovať podľa ustanovenia § 6 písm. b/ kedy platí, že krátkodobý nájom bytu zanikne písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom.

Odpoveď pre Zuzanu: Dobrý deň, v danom prípade je dôležité ako máte ustanovené možnosti a podmienky skončenia nájomnej zmluvy, ktorú máte uzatvorenú s obcou. Ak táto zmluva neustanovuje skončenie nájmu bytu, tak je dôležité všeobecne záväzné nariadenie, na základe ktorého Vám bol byt pridelený. V ňom môže byť tiež ustanovené skončenie nájmu bytu s nájomcom. A ak ani jeden z týchto dokumentov neustanovuje skončenie nájmu bytu, tak platia ustanovenia zákona, konkrétne Občianskeho zákonníka 40/1964 Z.z., ktorý hovorí: - ak sa prenajímateľ a nájomca nedohodnú na skončení nájomnej zmluvy, prichádza do úvahy jej skončenie len výpoveďou a to pri nájme nehnuteľných vecí v trojmesačnej výpovednej lehote. Avšak prenajímateľ môže skončiť nájom bytu len z presne vymedzených dôvodov a to ak a) prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov, b) nájomca prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný, c) nájomca alebo ten, kto je členom jeho domácnosti, hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome, d) nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa, e) je potrebné z dôvodu verejného záujmu s bytom alebo s domom naložiť tak, že byt nemožno užívať, alebo ak byt alebo dom vyžaduje opravy, pri ktorých vykonávaní nemožno byt alebo dom najmenej počas šiestich mesiacov užívať, f) nájomca prestal spĺňať predpoklady užívania bytu osobitného určenia alebo predpoklady užívania bytu vyplývajúce z osobitného určenia domu, g) nájomca využíva byt bez súhlasu prenajímateľa na iné účely ako na bývanie.

Odpoveď pre Annu: Dobrý deň, aj keď sa rozhodnete, že dom predáte, nemusíte kúpnu cenu znížiť, v zmluve možno dohodnúť, že sa kúpna cena zaplatí napr. v dvoch splátkach, prvú časť, t.j. sumu, ktorú získajú kupujúci z hypotéky, zaplatia napr. pri podpise zmluvy a druhú časť najneskôr do 6 mesiacov, alebo ako sa dohodnete, podľa toho, kedy by bol spotrebný úver aktuálny. Pokiaľ však dom nechcete predať, stačí im to jednoducho oznámiť a zároveň upozorniť na skutočnosť, že nájom bol dojednaný na dobu určitú, t.j. do 31.3.2018, preto sa 1.4.2018 musia z domu vysťahovať. Pokiaľ dom neopustia, môžete im poslať písomnú výzvu na vypratanie nehnuteľnosti, v ktorej určíte dodatočnú lehotu, v rámci ktorej sú povinní vysťahovať sa z domu, vzhľadom na to, že nehnuteľnosť užívajú neoprávnene. Ak sa tak nestane ani napriek výzve, môžete sa obrátiť na príslušný súd so žalobou na vypratanie nehnuteľnosti.